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房产作为不动产,投资购买需要关注2个问题。

盛京宅 2021-02-25

对于绝大多数中国人而言,能够实现资产保值与升值的渠道只有2个:股市或楼市。近几年随着股市的动荡以及楼市的稳步上涨。越来越多的老百姓正在有意无意的投资楼市。进而导致近几年各地“政策频出”。对于长线投资者而言,楼市的风险远远低于股市。但是,房产又不同于家电、酒水这样的标准化产品。没有一个固定的衡量标准。不同区位、产品类型、户型、朝向、楼层等很多方面都影响着房屋的价值。所以,作为一般的购房者该如何购房呢?今天就聊一下如何就产品类型和位置上选择高“潜力”产品。

首先,了解一下房产的类别。房产主要分为住宅、写字间、商业用房、厂房。一般购房者选择投资的产品多为住宅,很少一部分人会考虑写字间和商铺这样的商业产品。而厂房的购买者多为投资机构。

1998至2007年10年间,我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5个百分点左右。从结构分析,其中,住宅年均复合增值率为4.51%,明显高于商业用房及写字楼,但其租金回报率却要低写字楼及商业用房许多,这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此可以认为,短期来看,投资住宅回报率更高,长期而言,投资商办物业更划算。

1998至2007年,我国写字楼及商业用房租金回报率一路下降,10年累计下降幅度分别为25.8%、20.6%;住宅租金回报率先升后降,其中公房租金改革是1998年至2003年住宅租金回报率回升的主要原因,2004年至2007年住宅租金回报率累计下降21.2%。租金回报率持续下滑,说明我国房价增幅偏大,尤其是一线城市,房价可能在积累泡沫。

从房价涨幅,也即物业增值率分析,根据国家统计局的相关数据,1998至2007年,我国住宅、写字楼、商业用房增值率呈现趋升态势,分别由-0.1%、-0.5%、0.5%提高到8.2%、7.6%、6.0%。其中2005、2006两年有过较大幅度的下降,而随着2007年楼市的火爆,增值率重新上调。近十年,房价只涨不跌,投资者自然趋之若鹜。

其次,房地产与其它商品最大的不同,在于其不动产的属性,这就决定了不同地点的房产,价格相错甚远,而且未来升值的空间也大小不同。所以,在房地产投资经验论中,有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。

因此,在购房者选择购房的时候,首先要看城市规划,重大的规划利好会对未来几年的区域地价有着直接的影响。从而带动房价上涨。房价涨意味着地价涨,地价涨意味着ZF收益增加,ZF收益增加了又会新一轮城市规划投入。这是一个循环的问题。所以,越是中心城区,房价上涨的越快,新区未来的规划情况也决定了未来房价的上涨情况。

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